Субъекты управления

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

•    непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;


•    управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
•    управление управляющей организацией.

При выборе способа управления через управляющую организацию, управление многоквартирным домом может осуществляться как юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальным предпринимателем (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

О развитии профессиональных институтов различных форм собственности по обслуживанию рынка недвижимости в жилищной сфере не раз упоминается в Постановлении Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «жилище» на 2002-2010 годы», в Указе Президента РФ от 28.04.1997 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» (утратил силу), в Постановлении Правительства РФ от 17.11.2001 № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы (утратил силу).

Организации, специализирующиеся на управлении жилищным фондом, являются, как правило, самостоятельными хозяйствующими субъектами — юридическими лицами. Они имеют самостоятельный баланс, расчетные и иные счета в банке, печать, бланки, штампы и другие реквизиты юридических лиц. Данные организации могут иметь различную организационно-правовую форму и форму собственности. Они могут как создаваться собственником-муниципалитетом или уполномоченными им органами, так и изначально являться коммерческими структурами, созданными третьими лицами. Они также могут быть созданы на базе бывших структурных подразделений жилищных трестов, поменявших форму собственности в процессе приватизации.

Если организации, действующие в сфере ЖКХ, являлись имущественно самостоятельными изначально или получили самостоятельность в процессе приватизации, то они обладают «абсолютным» правом собственности на все принадлежащее им имущество и самостоятельно отвечают по своим обязательствам.

Если же подобные организации создаются муниципалитетом, то они могут быть учреждены как в качестве самостоятельных коммерческих организаций, так и в форме муниципальных унитарных предприятий или учреждений. В зависимости от организационно-правовой формы они будут нести различную ответственность по своим обязательствам, и пользоваться различным объемом полномочий по управлению собственным или закрепленным за ними имуществом.

Организация, деятельность и прекращение деятельности управляющих организаций регулируется нормами гражданского законодательства: Гражданский кодекс РФ, ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ФЗ «Об акционерных обществах», ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», ФЗ «О производственных кооперативах», ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», ФЗ «О саморегулируемых организациях», ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и др.